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上周，A股从七月初的狂飙直接变脸后，为了重新投资者信心，银保监会在上周五盘后突然放出大招：

险资投权益类资产最高可以达到上季末的45%。

目前险资规模大概在20万亿，按照比例理论上会有9万亿可以入市，比之前足足多了3万亿入市，能把大盘直接买涨停，惊不惊喜？

当然，现在险资的投资比例，实际上都没有到规定的上限。但更重要的是，未来5年险资规模将达到40万亿。

天量资金获准入市，这意味着什么，已经不言而喻。

事实上，伴随着险资投资限额的提升，险资布局上市房企的意愿正愈加强烈，其中最为典型的就是中国平安。

如今险资新规后，被称为房地产行业幕后大佬的平安，接下来是不是又该扩大它的地产版图了。

01

平安的地产梦最早可追溯到28年前。

1992年初，“宝明号”货轮在中国台湾澎湖岛触礁沉没，当时，中国平安保险公司承担了这个业务，负责保险工作的马明哲得以到台湾进行访问。

到了台湾以后，他惊奇的发现，台湾最大的地主不是地产公司，而是台湾国泰人寿保险。

国泰人寿投资房地产的钱都来自于保户，30年间，通过钱滚地、地滚钱，国泰人寿已经是台湾市场上最大的包租公。

这种坐等收钱的模式，让马明哲羡慕不已。从此，马明哲将国泰人寿当做保险公司做地产的一个标杆：

如果说寿险是块蛋糕，房地产就是块更大的蛋糕。

不过，大陆是禁止险资投入房地产的。

经过19年的漫长等待，马明哲和他的平安终于有机会尝试房地产这块蛋糕的滋味。

02

2008年，受次贷危机影响，中国的股市、楼市都进入调整。

投资业务和投资收益大幅下降下，多家保险公司出现了偿付能力不足或财务指标下降等问题。

为避免保险公司破产，投保人利益受损，2010年，中国保监会正式发布《保险资金投资不动产暂行办法》，允许险资以不超过10%的比例投资不动产。

彼时，拓宽险资的投资渠道，特别是允许投资房地产，对处于困境中的保险行业来说，就是一场及时雨。

55岁的马哲明，终于等到了他想要的那句话。

尽管觊觎地产这块蛋糕已久，但是政策松绑以前，险资涉足不动产投资还是一个敏感话题。

在被允许的范围内，马明哲和他的平安只能仿效国泰人寿，以办公用房等名义在各大城市置业聊以自慰。

2007年5月，平安在北京购入了总价逾15亿的美邦国际中心。

同年11月，深圳福田中心一宗商务地块出让，被平安以16.57亿的价格竞得。

建成后，这里是600米高的深圳第一高楼——平安国际金融中心，除60层以下用于平安平安集团总部办公外，60层以上均用于对外商业出租。

买的云淡风轻，看的不淡定了。

当时，平安通过平安信托，平安置业买办公楼、买地的消息在业内引起了轩然大波，有房企高管甚至感慨“地产业洗牌在所难免”。

最后，是平安出面澄清购楼均为自用才平息了争议。

因为等待开闸的日子太久，新规颁布当月，迫不及待的马明哲便马上通过平安不动产，以7.18亿从瑞安建业手中收购成都中汇广场，成为险资投资地产的首宗个案。

后来，这里被命名为平安财富中心。

03

在保险资金PE及不动产投资开闸一年之际，平安人寿成为首家获得PE和不动产双牌照保险公司。

各大险企更是纷纷成立资产管理公司，增持不动产资产。也是从那年开始，平安围绕着不动产的一系列公司陆续成立，如杭州安丰置业有限公司等。

2012年6月，平安第一次以平安人寿出面拿地。

当时被誉为投资宝地的杭州钱江新城单元E-03商业用地出让，平安人寿联合平安旗下投资公司以23亿元拿下。

后来，这里被建成一座杭州平安金融中心。

2012年7月，险资投资不动产的比例被允许提高至20%。政策松动下，2013年是险资大踏步投资房地产市场的一年。

此前，房企投资房地产，主要是通过投资成熟商业地产、写字楼等，获得稳定可观的租金回报，渐渐的，他们通过收购地产公司股权间接投资房地产，并开始涉足房地产开发。

当时，市面上已经有泰康人寿、新华保险、中国人寿、华夏人寿、中国太平等，通过与房企合作开发的方式，进入养老地产、商业地产等领域。

不过那一年，平安的动作主要在不动产领域。

继6月其刚从美国铁狮门手中购入“晶融汇”甲级写字楼不久，7月平安又斥资24亿买下了英国伦敦地标性建筑劳合社，开始将不动产投资的脚步迈向海外。

2014年2月，险资投资不动产的比例再度提高至30%。

又一个好消息来袭之后，4月，平安不动产才推出其第一个养老地产项目品牌——合悦，在浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇等地开发养老地产项目。

同月，其还从领盛投资管理购得成都一家物流仓储物业，总建筑面积约9万平方米，正式踏入工业物流领域。

04

纵观平安的地产发展历程，2014年，是平安在地产领域投资集中爆发的一年。

至当年8月，平安的资产管理规模已近500亿元，业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资等，地产版图也扩张到了海外。

同时，平安涉足房地产业务的板块有平安人寿、平安银行、平安不动产、平安信托、平安好房等等。

其中：

平安不动产是平安投资地产行业的主渠道，它以“债权+股权”的形式投资地产商并参与开发项目；

平安信托主要从事物业投资，在股权投资、夹层业务、债权业务及持有型物业收购等领域均有优秀的业绩表现；

平安银行主要为房企提供融资服务，旗下的地产金融事业部还全产业链介入房地产开发和经营的各个环节；

平安人寿主要从事房地产股权投资及海外商业物业投资；

平安好房以“互联网+金融+房地产”平台模式，提供房地产相关的服务。

甚至到2014年下半年，在中国楼市已经变得相当不景气的情况下，平安又开始站在绿城、龙湖、保利等地产大佬身后，协助它们拿地。

彼时的平安，在房企眼里就像大众情人般——

你需要它，它就带着满满一袋子钱出现在台前；你不需要它，它就躲在幕后，安静扮演好财务投资者的角色。

有媒体做过统计，2014年8月-2015年2月，平安不动产的拿地金额达300亿元，并且其所拿的地块均在一二线城市的核心领域。

除了拿地，这一年平安还开始从二级市场购入房企的股票。

因为调控和市场的原因，当时地产股正处于严重低估的阶段，非常具备抄底升值的潜力。

05

2015年，保监会进一步放宽险资投资不动产的要求，如果是投资蓝筹股，资金比例可上升至40%。

不动产金融时代正式开始。平安，这位地产圈隐形玩家的胃口也终于被完全打开：

2015年4月1日，中国平安斥资63亿元，成为碧桂园第二大股东，持股9.9%；

2017年7月31日，平安人寿19.075亿港元举牌在港上市的旭辉集团，持股比例达9.94%，成为该上市公司第二大股东；

……

此后，平安又相继成为融创、金茂、华夏幸福、朗诗等多家房企的二股东，同时还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓等多家房企的股票。

若将其持有的上市房企股份和自身拥有的不动产相加，平安完全担得起地产圈隐形一哥的称号。

并且，平安的地产版图还在继续扩大。

近日，平安又借道定增入股招商蛇口，拟以35.18亿认购招商蛇口2.23亿股，成为招商蛇口的第五大股东。

06

2015年-2016年，地产圈曾上演过一场史诗级商战大片——“宝万之争”，至今让很多人心有余悸。

彼时，由于地产一哥万科股权分散又长期被低估，终于引来慧眼识珠的“野蛮人”宝能前来敲门。

在A股发生罕见的股灾，千股跌停成为常态时，虎视眈眈的宝能抓住时机机敏的突击收购万科的股份。

一顿操作猛如虎。

当市场都认清，宝能觊觎的是万科的控制权，而不是做万科的财务投资者时，一波三折、峰回路转、扑朔迷离的“宝万之争”就此开启。

与宝能不同。

马明哲更多着眼于获取投资收益的财务性投资和资产管理型投资，而不过多介入具体的开发事务。

这样的角色定位让平安在房地产投资方面几乎从不失手。

以持股地产股为例，炸天团算了算，从持仓碧桂园至今，股价从2.8港元上升至7月16日收盘价10.06元，平安已经浮盈近155亿。

若加上分红，平安在碧桂园身上获利已达191个小目标。

从平安的主要房地产投资平台——平安不动产来看：

2019年平安不动产实现营业收入21.98亿元，同比增长17.73%；扣除非经常性损益后净利润67.73亿元，同比增长96.13%，归属母公司股东的净利润68.25亿元，同比增长100.68%。

这些年，平安不动产给股东带来的利润已经相当于一家排在百强左右的房企。

07

平安一季报显示，截止3月31日，其总资产超过8.66万亿元人民币，股东权益6902亿元，保险资金投资组合规模为3.38 万亿元。

所以不仅平安爱地产这块蛋糕，房企也非常喜欢青睐平安——

这个安安静静的没有脾气的，手握着3.38万亿重金的 “金主爸爸”和救命稻草。

而房企越爱，平安就越无处不在！